Уверенна, что каждый из нас хотя бы раз в жизни покупает или продает квартиру. На первый взгляд сделка купли-продажи квартиры не относится к категории сложных, но лишь при условии, что сделку сопровождали юристы. Здесь попрошу заострить внимание на слове «юристы». Не риелторы, к которым большинство граждан обращаются за помощью в продаже, покупке либо найме жилых помещений и которым, кстати, готовы платить немаленькие деньги, в среднем от 2 до 10 процентов от цены сделки, а именно юристы, чьё участие при совершении сделки купли-продажи крайне необходимо. Безусловно каждый второй риелтор будет «надувать щеки» и говорить, что готов сопроводить сделку, что называется «под ключ», но нет, работа риелтора должна ограничиваться поиском продавца/покупателя/нанимателя, после чего начинается работа юриста. В ЭТОМ МОЁ АБСОЛЮТНОЕ УБЕЖДЕНИЕ, КОТОРОЕ ПОДТВЕРЖДАЕТСЯ МНОГОЛЕТНЕЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКОЙ.
Клиентка (далее – продавец, истец) обратилась ко мне (в РОО «ОСОБОЕ МНЕНИЕ») за помощью летом 2021 года. В течение 6 лет, она беспрерывно и безуспешно боролась, пытаясь получить деньги за проданную в июне 2015 года квартиру.
Фабула дела: продавец и покупатель среднестатистической двушки в городе Санкт-Петербурге договорились о купле-продаже за цену — 5 с небольшим миллионов рублей. Сделку со стороны продавца и со стороны покупателя сопровождали риелторы. Как это часто бывает у покупателя не хватало средств на покупку квартиры полностью из личных сбережений, но было одобрение от банка на предоставление ипотечного кредита. В день заключения договора купли-продажи покупатель оплатил продавцу только половину от стоимости квартиры. Вторая половина в качестве кредита под залог приобретаемой квартиры была перечислена банком на счет покупателя, как заемщика по кредитному договору, а окончательный расчет стороны решили произвести посредством открытия покупателем, в том же банке, безотзывного покрытого аккредитива1, при котором банк одновременно выполнял функции банка – Эмитента2 и Исполняющего банка3 .
Представители банка и риэлторы убедили продавца написать две расписки в подтверждение фактического получения от покупателя полной стоимости за отчуждаемую квартиру, т.е. не только в отношении полученной половины, но и тех денежных средств, которые продавцу только предстояло получить после регистрации перехода права собственности к покупателю. Причем составление расписки в отношении неполученной суммы являлось, согласно банковским правилам, необходимым условием для открытия аккредитива с целью последующего окончательного расчета по договору купли-продажи.
Таким образом продавцом собственноручно были написаны две расписки ДО получения полного расчета за проданную квартиру.
После вышеописанных событий, в день регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, произошло событие, которое, согласно закону, не является форс-мажором, более того, произошедшее следует квалифицировать как обстоятельство, которое было необходимо разумно предвидеть — У банка была отозвана лицензия на осуществление банковских операций, что неизбежно повлекло за собой прекращение обслуживания всех юридических и физических лиц и признание банка несостоятельным (банкротом). Соответственно установленная законом обязанность банка осуществить выплату по аккредитиву получателю прекратилась в силу невозможности исполнения. Здесь важно отметить, что государственная система страхования банковских вкладов граждан на аккредитивы не распространяется!
Вследствие чего продавец лишился возможности получить причитающиеся по договору купли-продажи денежные средства, при том, что покупатель стал полноправным собственником квартиры и уже жил в ней.
Предложение продавца расторгнуть договор купли-продажи по взаимному соглашению покупатель проигнорировал, поскольку это повлекло бы возвращение квартиры продавцу.
Продавец был вынужден обратиться в суд.
Пройдя все судебные инстанции, в том числе пытаясь дважды инициировать рассмотрение дела по вновь открывшимся обстоятельствам, продавец вновь и вновь проигрывал. Судом было отказано в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажа, в признании расписки безнадежной и в возврате квартиры. Судом продавцу-истцу было разъяснено право обратиться с требованием о взыскании неполученных по договору купли-продажи денежных средств непосредственно и исключительно к банкротящемуся банку. ТО ЕСТЬ судами был сделан однозначный вывод относительно невозможности возврата квартиры в собственность истца и о том, что единственным обязанным лицом в рамках имущественных требований истца является банк.
При этом на протяжении долгих судебных разбирательств ни ответчиком-покупателем, ни привлеченным в дело третьим лицом – конкурсным управляющим банка в лице Агентства по страхованию вкладов4 не было доведено до сведения суда, что ещё к моменту вынесения первого судебного постановления об отказе продавцу в иске, в реестр кредиторов банка уже было включено и находилось там требование покупателя в отношении находящихся на счете «обязательства по аккредитиву» недополученных продавцом денежных средств, что исключало возможность включения в реестр требований кредиторов банка аналогичных требований продавца. Но несмотря на это обстоятельство, в нарушение действующего законодательства, требование продавца в размере недополученной суммы было также включено конкурсным управляющим в реестр. О факте нахождении требования покупателя в реестре кредиторов банка продавец узнала лишь спустя 7 лет, когда по итогам своих многочисленных обращений в органы государственной власти, в правоохранительные органы, АСВ было все же вынуждено признать наличие нарушения. В результате чего конкурсный управляющий банка обратился в Арбитражный суд в рамках дела о несостоятельности (банкротства) банка, с заявлением об исключении из реестра требований кредиторов банка одного из требований. Но только это было не требования продавца, а требование покупателя.
РОО «ОСОБОЕ МНЕНИЕ» включилась в работу по данному делу как раз на этапе рассмотрения Арбитражным судом города Москвы указанного заявления конкурсного управляющего. Первоочередная задача, которую было необходимо решить, это недопущение исключения покупателя из реестра кредиторов банка. Надо отметить, что банкротство банка продолжается с 2015 года по настоящее время и требования основной массы реестровых кредиторов остаются неудовлетворенными. Требования же продавца были включены в реестр не только незаконно, но еще и после закрытия реестра, следовательно, являются зареестровыми, с ничтожной перспективой удовлетворения.
Первой победой стало определение Арбитражного суда города Москвы, которым было удовлетворено наше встречное заявление и постановлено исключить из реестра требований кредиторов банка незаконно там находящееся требование продавца. В удовлетворении заявления конкурсного управляющего об исключении из реестра кредиторов банка требования покупателя судом было отказано.
Далее нами было заявлено исковое требование в суд общей юрисдикции к покупателю-ответчику о взыскании недополученной по договору купли-продажи стоимости квартиры. Преодолев возражения ответчика относительно истечения срока исковой давности и наличия, по мнению ответчика, преюдиции5 в споре, в виде установленных судебными актами обстоятельств по ранее рассмотренному делу, мы одержали безоговорочную и сокрушительную победу как в первой инстанции, так и после обжалования ответчиком, во апелляционной и кассационной инстанциях.
Выводы:
1. Совершая сделку купли-продажи привлекайте для её сопровождения юристов. Только юрист составит договор купли-продажи под конкретную сделку, поскольку его условия не должны быть шаблонными (из интернета, правовой базы либо образца риелтора, по которому тот проводит сделки со всеми своими клиентами). Только юрист проведет надлежащий чекап безопасности сделки от проверки потенциального продавца и предшествующих ему собственников до проверки непосредственно отчуждаемого объекта недвижимости. И только юрист посоветует клиенту надлежащую и безопасную форму расчетов по договору.
2. Выбирая аккредитив в качестве формы расчетов, необходимо знать, что соглашение об открытии аккредитива, заключается между плательщиком аккредитива и банком-эмитентом и все договоренности, достигнутые между ними в соглашении обязательны лишь для них и никоим образом не влияют на обязательства плательщика аккредитива перед его получателем. Поручение об открытии аккредитива порождает самостоятельное обязательство. На примере вышеописанного кейса, невыполнение банками своих обязательств по выплате средств в связи с обстоятельствами, не зависящими от продавца (получателя аккредитива), не освобождает покупателя от обязанности оплатить полученный и соответствующий условиям договора товар (квартиру), поскольку отношения по аккредитиву у плательщика с банком, в том числе и по поводу возврата сумм покрытия, являются самостоятельными и отличными от сделки, по которой производится платеж. Денежные средства, списанные со счета плательщика, составляют его имущество вплоть до момента зачисления на расчетный счет получателя, и только плательщик имеет право заявлять свои права в отношении незачисленных на расчетный счет получателя аккредитива денежных средств!
3. Какую бы форму расчётов по сделке не выбрали стороны необходимо помнить, что ДО фактического получения продавцом денежных средств, пока согласованная договором сумма фактически не поступит во владение продавца, написание расписки в получении денежных средств недопустимо!
4. Совершайте расчеты по сделкам только в топ 3-5 крупных банках, этим Вы значительно снизите вышеописанные риски.
5. Вы не обязаны совершать расчёты по сделке в банке, кредитующем покупателя. Не подстраивайтесь в сделке под интересы оппонента. Прежде всего исходите из своего удобства и своих интересов.
1 Аккредитив – одна из форм безналичных расчетов, согласно пункту 1 статьи 862 Гражданского кодекса РФ.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.1999г. № 39 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов», открытие аккредитива не является платежом, это действие направлено на обеспечение плательщиком аккредитива возможности получения платежа получателем при выполнении последним условий аккредитива.
Простыми словами — аккредитив — это способ расчетов, при котором банк перечисляет деньги плательщика аккредитива получателю, когда получатель предоставит в банк определенные документы, обычно — подтверждающие исполнение. Так аккредитив стимулирует надлежаще исполнить обязательства (иначе банк не перечислит деньги).
2 Банк Эмитент – это банк, который открывает аккредитив.
3 Исполняющий банк — это банк, который исполняет аккредитив после того, как получатель предоставит необходимые документы.|
Банк Эмитент и Исполняющий банк может быть как одним, так и разными банками.
4 Аге́нтство по страхова́нию вкла́дов (АСВ) — российская государственная корпорация, созданная в январе 2004 г. для обеспечения функционирования системы страхования вкладов. АСВ осуществляет выплату страхового возмещения вкладчикам банков, в отношении которых наступил страховой случай. На АСВ возложены также функции конкурсного управляющего и временной администрации несостоятельных банков, негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний, а также функции по финансовому оздоровлению банков
5 Преюдиция — имеет латинское происхождение (от лат. praejudicialis), что означает «относящийся к предыдущему судебному решению», когда при наличии судебного акта, постановленного с участием тех же участников спора, факты, установленные судом впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.